Часи роботи
  • ISIDA Медмістечко
  • Понеділок – п'ятниця 8:00 – 18:00
  • Субота 9:00 – 18:00
  • Неділя 9:00 – 17:00
  • ISIDA Оболонь
  • Понеділок, вівторок, середа, п'ятниця 8:00 – 15:00
  • Четвер 8:00 -- 19:00
  • Субота 9:00 – 18:00
  • Неділя Вихідний
  • ISIDA Лівобережна
  • Понеділок, вівторок, п'ятниця 8:00 – 16:00
  • Середа 8:00 – 17:00
  • Четвер 8:00 – 18:00
  • Субота 9:00 – 18:00
  • Неділя 9:00-15:00
  • ISIDA Печерськ
  • Понеділок – п'ятниця Тимчасово не працює
  • Субота Тимчасово не працює
  • Неділя Тимчасово не працює
  • ISIDA Ужгород
  • Понеділок – п'ятниця 9:00 – 17:00
  • Субота 9:00 – 14:00
  • Неділя Вихідний

«Лікувальний» симбіоз торгівлі та медицини

Розміщення медустанов в об'єктах комерційної нерухомості, зокрема торговельних центрах, є досить поширеною тенденцією в багатьох розвинених країнах світу, яка поки що мало представлена в Україні. Яким майданчикам віддають перевагу приватні клініки нашої країни, читайте у цій статті.

КЛІНІКИ ЯК ПОТЕНЦІЙНІ ОРЕНДАТОРИ

Складна економічна ситуація 2014-2015 років боляче вдарила на ринок комерційної нерухомості України, спровокувавши зниження кількості угод оренди та падіння ставок. Пожвавити цей сегмент і допомогти з заповненням приміщень, що звільнилися, можна шляхом розширення списку потенційних орендарів, зокрема звернувши увагу на напрямки бізнесу, що розвивалися і ще не представлені і об'єктах комерційної нерухомості, одним з яких є приватна медицина. За інформацією компанії Pro-Consulting, і зараз в Україні зареєстровано понад 50 000 медичних закладів, з них близько 40% перебувають у Києві. При цьому частку приватних клінік у нашій країні припадає близько 15% ст всієї кількості лікувальних закладів. На сьогоднішній день цей сегмент представлений в Україні переважно вузькопрофільними немережевими об'єктами локального рівня, наприклад стоматологічними кабінетами. «Найбільш розвиненими є сегменти стоматології та лікування репродуктивних функцій – вони займають близько 60% всього ринку. Слідом йдуть офтальмологія та пластична хірургія з часткою трохи більше 30%*, - коментує Олександр Соколов, генеральний директор компанії Pro-Consulting

Говорити про мережевий розвиток приватних медичних установ поки що не доводиться, що пов'язано зі специфічним характером цього бізнесу пила. Загалом на медичному ринку нашої країни налічується близько 60 великих приватних клінік, при цьому вони конкурують і здебільшого з державним сектором. Особливістю сегменту приватної медицини в Україні є регіональна концентрація операторів - більшість таких установ працює в Кметі та великих містах країни, де набагато простіше знайти платоспроможних клієнтів. Серед найбільш відомих гравців цієї галузі в столиці експерти називають "Борис", "Медиком", "Оберіг", Eurolab, "Добробут", ADONIS, "Оксфорд Медікал", ISIDA та інші.

Незважаючи на невелику частку, обсяг українського ринку приватної медицини є досить суттєвим. «Ємність цього сегменту за підсумками 2015 року становила 7,8-8,5 мільярда гривень. Що стосується саме Києва, то з огляду на розподіл кількості приватних медичних клінік можна говорити про обсяг ринку в 1,9-2,2 мільярда гривень», — коментує Олександр Соколов.

ВИМОГИ ДО ПЛОЩЕЙ

Виходячи з основних вимог до приміщень, які можуть використовуватися для розміщення підприємств, що надають лікарські послуги, приватні кабінети та клініки потребують якісних майданчиків переважно нежитлового фонду. За словами Віталія Гіріна, власника медичної групи компаній ADONIS, за відповідні площі, що відповідають усім стандартам, власники компанії готові платити вищі ставки оренди. "Гарне приміщення під клініку - це 50% її успіху", - пояснює Віталій Гірін.

Більшість комерційних площ, у тому числі й у торгових комплексах, можуть задовольняти вимоги, які пред'являються до приміщень під медичну практику. Тому приватні кабінети та клініки є потенційними орендарями ТЦ/ТРЦ, як це спостерігається в інших країнах світу. Наприклад, медичний центр Mediclinic Dubai Mall і стоматологія Lookswoow Dental Clinic розташовуються в ТРЦ Dubai Mall (Дубай, ОАЕ), медичний центр Healthsprings – у ТЦ Greenridge Shopping Centre (Сінгапур), стоматологія Dental Health & Sleep Clinic – у ТЦ Eliza Аделаїда, Австралія), медичний центр Westgate Medical Centre - у ТЦ Westgate Shopping Centre (Окленд, Нова Зеландія), дві клініки та стоматологія - у ТЦ The CORE Shopping Centre (Калгарі, Канада), ін. У США також поширені так звані walk- in клініки, розраховані широкі верстви населення, які орендують приміщення зокрема й у комерційних об'єктах. Серед них – мережа Concentre Urgent Саге, що налічує 300 об'єктів, частина з яких розміщується у торгових центрах.

У регіонах України також є кілька прикладів відкриття великих медичних установ в об'єктах комерційної нерухомості. Однак такі поодинокі приклади поки що не є тенденцією. Наприклад, медичний центр «Офтальмологічна клініка професора Сергієнка» розташувався у БЦ «Ізумруд» у Вінниці, оздоровчо-реабілітаційний центр «Марусич» займається лікуванням опорно-рухового апарату в криворізькому ТК «Галерея Плаза», консультативно-діагностичний медичний центр років працює у торговому центрі «Барабашово» у Харкові. У свою чергу столичні торгові центри можуть похвалитися лише прикладами розміщення невеликих кабінетів, які надають косметологічні чи стоматологічні послуги. В цілому ж, на думку Олександра Соколова, Розрив орендарів, які займаються приватною медичною практикою, досить вигідно для ТЦ/ТРЦ. "Для торгових центрів це можливість розширити кількість якірних орендарів, а для пацієнтів - стежити за своїм здоров'ям, купуючи", - зазначає експерт.

Перевагою співпраці девелоперів із підприємствами охорони здоров'я є потреба таких установ на великих площах. Наприклад, за словами Олексія Чайки, заступника генерального директора з операційному управлінню клініки ISIDA компанія розглядає приміщення площею не менше 600 м2. Водночас він наголошує, що залучення медичної клініки як орендар має свої нюанси. Так, компанія ISIDA має такі вимоги до площ, що орендуються, як наявність окремих вентиляційних шахт або можливість їх монтажу на фасаді будівлі, можливість збільшення потужності подачі електроенергії. «Обладнання з кондиціювання та вентиляції повітря, а також діагностичне обладнання є, як правило, дуже енергоємними та вимагають не менше 300 кВт, ін. – пояснює Олексій Чайка. — Для клініки також важлива наявність індивідуального паркування не менше ніж на 10 машиномісць та мінімум чотирьох вхідних груп: дві для педіатрії та дві для амбулаторної допомоги».

Однак, крім певних стандартів до технічного оснащення приміщень, варто врахувати, що специфіка деяких закладів охорони здоров'я потребує конфіденційності. Отже, для низки клінік пожвавлені місця навряд чи підійдуть як варіант для локації. Наприклад, столична клініка пластичної хірургії «АНА-КОСМО» знаходиться в приміщенні дитячої поліклініки, що, по-перше, гарантувало відповідність приміщення, що орендується, санітарним нормам, і, по-друге, забезпечило комфорт для клієнтів. «Пацієнти цінують розташування — безпеку, конфіденційність і водночас доступність, наявність паркування, місце розташування в спокійному місці, де вони можуть вийти і самотньо прогулятися», — зазначив Павло Денищук, провідний пластичний хірург та співзасновник клініки «АНА-КОСМО» .

ОРЕНДА АБО БУДІВНИЦТВО?

В Україні стандарти до будівель та приміщень для здійснення медичної практики регламентуються ліцензійними умовами, державними будівельними та санітарними нормами та іншими законодавчими актами. У зв'язку з багатьма вимогами керівники, які займаються лікарським бізнесом, відзначають великі складнощі у пошуку відповідних місць для розміщення клінік, незважаючи на досить великий вибір вільних комерційних площ. «Окрім відповідного місця розташування та орендної плати також важлива якість об'єкта, від чого залежить обсяг інвестицій у ремонт, – розповідає Віктор Козін, генеральний директор клініки ISIDA. — Наприклад, на нашому об'єкті в Печерському районі Києва ми зіткнулися з нестандартними інженерними питаннями, знадобилося зміцнення основи будівлі. Це був досить складний об'єкт у всіх відношеннях».

Крім цього, у разі оренди вподобаного приміщення власники медичної практики прагнуть укладати довгострокові договори, наприклад, терміном 10 років, оскільки найчастіше підготовка площ під клініки вимагає попереднього ремонту та переобладнання, тобто серйозних фінансових інвестицій. Більшість таких вкладень стають невід'ємними від нерухомості, а отже, інвестори прагнуть забезпечити можливість тривалого користування відремонтованим приміщенням. Однак за умов нестабільної економічної ситуації такий термін оренди не завжди влаштовує власників комерційних об'єктів.

Як підкреслив Павло Денищук, вибір локації для розміщення клініки, тобто між придбанням, орендою та будівництвом нового приміщення, залежить від бізнес-завдань компанії, необхідного обсягу інвестицій та термінів їх повернення. Однак, враховуючи необхідність дотримання великої кількості вимог та правил, для приватних клінік, за словами Олексія Чайки, найбільш прийнятним вважається зведення об'єкта «з нуля» або розміщення їхніх філій у структурі будівель, що будуються з урахуванням потреб медустанов на стадії проектування. Водночас Олександр Соколов наголошує, що будівництво власного об'єкту допоможе у майбутньому уникнути багатьох ризиків у діяльності медустанови, наприклад, у разі продажу бізнесу. Однак, незважаючи на перевагу будівництва перед орендою, будівництво нових приміщень є досить витратним. Наприклад, інвестиції в реалізацію акушерського стаціонару ADONIS (село Бузова, Київська область) з урахуванням повної готовності приміщень склали близько S250O/M1. Рішення про будівництво власної будівлі було прийняте медичною групою у 2007 році з розрахунку, що такий крок буде економічно доцільнішим, ніж оренда приміщення. «Вибір локації за межею міста, Житомирською трасою в селі Бузова, також був зумовлений фінансовими факторами - ми підрахували, що будівництво за містом буде більш простим і дешевим процесом», - зазначив Віталій Гірін. Цей об'єкт, загальна площа якого складає 1600 м2, був відкрито у 2013 році. У планах компанії щодо даної ділянки значиться зведення додаткових 60 (10 м2 площ для розширення акушерського стаціонару та розміщення інших медичних напрямків. Розгорнуте інтерв'ю з Віталієм Гіріним читайте в рубриці «Точка зору» на стор. 32-35).

Інша компанія — 1S1DA — у 2004 році самостійно збудувала акушерсько-гінекологічний комплекс «ISIDA Медгородок», який став першим об'єктом цієї мережі. Його площа становить близько 8000 м2. На даний момент компанія планує будівництво повноцінної дитячої клініки на території діючого комплексу "ISIDA Медгородок". Цей проект площею 7000 м2 буде реалізовано у найближчі три роки. Зазначимо, що мережа ISIDA також включає три амбулаторно-поліклінічні відділення, які розташовані на площах, що орендуються, в структурі інших об'єктів.

Крім суто економічної складової, існує безліч інших факторів, що впливають на вибір між орендою та будівництвом нового приміщення під медичну клініку. Серед них — посилення контролю за дотриманням законодавчих вимог до медичних приміщень, що змушує гравців ринку ретельніше підходити до вибору локацій.

ПОТЕНЦІАЛ РИНКУ

Незважаючи на особливі вимоги до приміщень медичних установ, девелоперам варто враховувати світові тенденції та досвід зарубіжних гравців у залученні приватних клінік як орендарів на тлі прогнозованого активного розвитку цього сегменту в Україні. «Я впевнений, що майбутнє – за конкурентоспроможною приватною медициною. Її розвиток ми можемо спостерігати вже зараз», – каже Павло Денищук.

На думку експертів, ринок приватних медичних послуг очікує на активний розвиток разом із зростанням реальних доходів українців. Крім того, частка державної медицини, яка є основним конкурентом приватних клінік в Україні, скорочується, в тому числі через брак фінансування. «При цьому очікується нарощування кількості багатопрофільних приватних установ та укрупнення їх часток на ринку, у тому числі за рахунок поглинань. Також очікується запровадження страхової медицини, яке можна розглядати як додатковий драйвер зростання галузі», – прогнозує Олександр Соколов.

Крім того, наш ринок охорони здоров'я та фармації є дуже привабливим для іноземних клінік та інвесторів, які з великим інтересом придивляються до активів державних лікарень та можливостей роботи в Україні.

ДУМКА ЕКСПЕРТУ

Яна Литвинчук, заступник керуючого директора компанії DTZ в Україні

На сьогоднішній день власники українських торгових центрів насторожено ставляться до ідеї розміщення медичних закладів у своїх об'єктах, оскільки цей формат орендних відносин є новим для нашого ринку і не випробуваний часом. Такі компанії зазвичай займають великі площі, де можна розмістити 5-6 магазинів середнього формату. Проте складно з упевненістю стверджувати, що цей тип орендарів матиме попит серед відвідувачів ТЦ/ТРЦ і залучатиме додатковий трафік.

Плюси чи мінуси розміщення клінік у складі торгових центрів залежать від форматів таких установ, локації ТЦ/ТРЦ, наявності інших медичних центрів та попиту на послуги охорони здоров'я у певному район міста. Зокрема, до вигод співробітництва з такими компаніями можна віднести більш високий рівень їхньої фінансової стабільності порівняно з beauty-барами або масажними салонами. Клініка, що має сильний бренд і гарну репутацію, може залучити додатковий потік відвідувачів.

Однак розміщення медичних закладів у ТЦ/ТРЦ має й низку негативних нюансів, серед яких — особливі вимоги клінік до приміщень та нижчі ставки оренди через те, що вони займають великі площі. При цьому слід розуміти, що наявність таких орендарів не гарантує, що ТЦ/ТРЦ отримає додатковий відчутний потік відвідувачів. У результаті власникам торгових центрів просто невигідно працювати з таким типом орендарів, тому повноцінні медичні центри ще не представлені у професійних торгових комплексах України. Наразі послуги охорони здоров'я в українських ТЦ/ТРЦ надаються лише у вигляді супутніх сервісів під час продажу оптики. Наприклад, у магазинах «Люксоптика» та «Новий 3ip» передбачаються офтальмологічні кабінети, де покупці можуть отримати консультацію лікаря.

Зважаючи на те, що угоди оренди між торговими центрами та клініками в Україні не поширені, судити про рівень ставок для цих компаній можна лише з таких чинників, як операційна рентабельність цього виду бізнесу, а також на підставі знань ринку. В даний час орендні ставки становлять $2-4/м2/місяць (без урахування ПДВ) плюс відсоток від товарообігу, який варіюється в межах 4-6% залежно від розташування об'єкта, його популярності, відвідуваності та загального пулу орендарів. Також орендар окремо оплачує комунальні послуги. Сервісні та маркетингові збори для клінік не передбачені, оскільки специфіка їх бізнесу має на увазі окремий бюджет на просування послуг.

Тенденція розміщення медичних закладів у складі торгових центрів розвивається у багатьох країнах світу. Наприклад, у США такі клініки, як Cedars-Sinai у Лос-Анджелесі, сервіс Prime Healthcare Services у Філадельфії, UCLA Health у Вудленд-Хіллз, Vanderbilt University Medical Center у Нешвіллі останнім часом стали орендарями великих торгових молів. Аналогічні приклади є і в Австралії: медичний центр працює у ТЦ Wyndham Village (місто Тарнейт), клініка MYHEALTH розміщена у ТЦ Top Ryde City (Райд), а Lidcombe Family Medical Centre – у ТЦ Lidcombe (Лідкомб). У Росії також є приклади, коли компанії, що надають послуги охорони здоров'я, орендують площі в торгових центрах. Наприклад, регіональний діагностичний медичний центр знаходиться у ТЦ «Аврора» у Нижньому Новгороді, філія медичного центру «Еко-безпека» приймає відвідувачів у ТЦ «Плазформа» у Санкт-Петербурзі, сімейний медичний центр «Бебі Плюс» орендує площі у ТЦ «Кочубей», а «Кантрі-Мед» - у ТЦ «Княжий двір» (обидва - Московська область).

Оригінал публікації можна переглянути у pdf-файлі за посиланням: «Лікувальний» симбіоз торгівлі та медицини. Журнал "Comercial property №10(158)" 2016 р.